Особенности использования земельных участков, предназначенных под жилищное строительство и оформление разрешительной документации

Правообладатели земельных участков (собственники, арендаторы, землепользователи), оформив право собственности, право аренды (субаренды), иное вещное право на земельные участки, при их использовании зачастую забывают о появившихся в связи с этим обязанностях, установленных требованиями земельного законодательства РФ. Законодателем установлены правовые нормы, согласно которым участники земельно-правовых отношений обязаны использовать земельный участок в соответствии с установленными для него категорией земель и видом разрешенного использования в соответствующих целях, а в некоторых случаях и в установленный законом срок.

Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования.

Таким образом, законодателем предусмотрено, что правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, а также любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно. Из этого следует, что использование земель должно осуществляться с учетом установленного для них целевого назначения.

В статье 42 Земельного кодекса РФ указан перечень обязанностей правообладателей земельных участков. К числу таких обязанностей относится: своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Исходя из положений статьи 284 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, должен приступить к использованию его по назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. При этом в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В случае не использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, предусмотрено его изъятие.

Содержание приведенной нормы свидетельствует о том, что к использованию земельного участка, предназначенного для ведения жилищного или иного строительства по целевому назначению, следует приступить в течение трех лет с момента государственной регистрации какого – либо права собственности на земельный участок.

Использование земельного участка, предусмотренного под жилищное строительство, подтверждается наличием хотя бы одного из приведенных ниже фактов:

- на земельном участке построен капитальный объект недвижимости, предназначенный для жилья;

- на земельном участке имеется объект незавершенный строительством (в будущем объект индивидуального жилищного строительства);

- наличие установленной опалубки, армирование фундамента, строительных материалов, фундаментальной блок-подушки и т.п.;

- правообладатель земельного участка оформил разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства (выданное до 04.08.2018) либо уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что правообладатель приступил к фактическому использованию земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом.

С августа 2018 года в соответствии с пунктом 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ документом, разрешающем застройщикам строительство объектов индивидуального жилищного строительства, является уведомление о планируемом строительстве, которое выдается в уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федеральных органах исполнительной власти, органах исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органах местного самоуправления. По результатам рассмотрения уведомления о планируемом строительстве застройщику выдается уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, срок действия которого составляет десять лет со дня направления застройщиком такого уведомления. Данное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом. При этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется. Для получения уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке застройщику необходимо обратиться в орган местного самоуправления (в том числе через МФЦ) с соответствующим заявлением. Содержание заявления и перечень прилагаемых документов содержится в статье 51.1 Градостроительного кодекса РФ.

В случае, если на земельном участке, предназначенном под жилую застройку, в течение трех и более лет поверхность земельного участка покрыта травой, кустарниками, деревьями, то это свидетельствует о неиспользовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

За неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом установлена административная ответственность (часть 3 статья 8.8 КоАП РФ), которая влечет наложение административного штрафа на граждан не менее двадцати тысяч рублей, на должностных лиц - не менее пятидесяти тысяч рублей, на юридических лиц - не менее четырехсот тысяч рублей.

Данный вид правонарушения выражается в форме бездействия виновного лица, а именно в невыполнении обязанностей по использованию земельного участка в установленном законом срок (не ведется фактическая деятельность по использованию земельного участка и/или не получены разрешительные документы). Устранить такое нарушение можно различными способами:

- приступить к использованию земельного участка в соответствии с его принадлежностью к категории земель и (или) разрешенному использованию, а именно приступить к строительству жилого дома;

- получить в органе местного самоуправления уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

При использовании земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, Росреестр рекомендует своевременно получать разрешительную документацию в органе местного самоуправления, необходимую для начало строительства жилого дома, а также своевременно приступать к освоению земельных участков под жилищное строительство.

 Материал подготовлен Управлением Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу