Очень часто сегодня субъектами гражданских правоотношений становятся недееспособные и несовершеннолетние граждане, которые требуют более строгих мер охраны, в связи с тем, что из-за своего возраста, здоровья или психологических особенностей не могут самостоятельно отстоять свои интересы.
Российский законодатель стоит на гарантированной защите имущественных прав малолетних граждан, а также людей, признанных судом недееспособными, а органы опеки и попечительства обязаны осуществлять контроль соблюдения имущественных и жилищных прав указанной категории граждан.
Для начала разберёмся, кто же такие несовершеннолетние, недееспособные граждане, а кто является опекунами и попечителями.
Несовершеннолетние – это граждане, не достигшие 18-летнего возраста.
Недееспособные граждане, согласно статье 29 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), – это граждане, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значения своих действий или руководить ими. Признать гражданина недееспособных может только суд. Над ними устанавливается опека.
Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «Об опеке и попечительстве» дает определение понятиям «опека» и «попечительство».
Опека - форма устройства малолетних граждан (не достигших возраста четырнадцати лет несовершеннолетних граждан) и признанных судом недееспособными граждан. Таким образом, опекун – это совершеннолетний, дееспособный гражданин, назначенный органом опеки и попечительства. Именно он является законным представителем подопечного и совершает от его имени и в его интересах все юридически значимые действия.
Попечительство - форма устройства несовершеннолетних граждан в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет и граждан, ограниченных судом в дееспособности. Таким образом, попечитель – это совершеннолетний дееспособный гражданин, назначенный органом опеки и попечительства. Они обязаны оказывать несовершеннолетним подопечным содействие в осуществлении их прав и исполнении обязанностей, охранять несовершеннолетних подопечных от злоупотреблений со стороны третьих лиц, а также давать согласие совершеннолетним подопечным на совершение ими действий в соответствии со статьей 30 ГК РФ.
Статья 28 ГК РФ предусматривает дееспособность малолетних, т.е. несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет. Но сделки, связанные с приобретением или отчуждением недвижимого имущества, за этих лиц могут совершить от их имени только их законные представители.
В силу статьи 21 ГК РФ дееспособность – это способность физического лица самостоятельно реализовывать свои права, а также приобретать и нести обязанности. Дееспособность в полном объеме наступает по достижении гражданином совершеннолетия, т.е. в 18 лет.
В целях защиты прав и законных интересов недееспособных, сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или недееспособному, подлежат нотариальному удостоверению. Речь идёт не только о сделках по продаже недвижимого имущества, но и об иных сделках по отчуждению недвижимости несовершеннолетних граждан или граждан, признанных судом недееспособными.
Общие правила распоряжения имуществом подопечных устанавливаются ГК РФ.
Так статья 37 устанавливает:
Таким образом, все обязанности опекунов в отношении имущества подопечных можно свести к трём правилам:
Следовательно, законодательство стоит на защите прав подопечного, и недвижимость, принадлежащая ему, не подлежит отчуждению. Исключением из общего правила являются следующие случаи:
Эти же правила действуют и тогда, когда родителями осуществляются полномочия по управлению имуществом ребенка.
Во всех вышеперечисленных случаях распоряжаться недвижимостью возможно только с предварительного согласия органа опеки и только с намерениями увеличить имущественную массу недееспособного гражданина, сохранить его имущество.